خاتم مرواریدشهر (اطلس 2)

پروژه خاتم مرواریدشهر (اطلس 2)

پروژه خاتم مرواریدشهر که با نام اطلس ۲ نیز شناخته می‌شود، یکی از پروژه‌های مسکونی در حال ساخت در بخش شمالی شهرک مرواریدشهر منطقه ۲۲ تهران است. این پروژه توسط تعاونی مسکن آشیان آفرین آسایش اجرا می‌شود و در قالب یک برج مسکونی با ۱۱ طبقه مسکونی، یک طبقه لابی و دو طبقه منفی برای پارکینگ و مشاعات طراحی شده است. موقعیت پروژه در مرواریدشهر شمالی، دسترسی آن به محورهای اصلی منطقه ۲۲ و قرارگیری در محدوده‌ای با ساخت‌وسازهای متعدد، از مهم‌ترین عواملی است که آن را برای خریداران و سرمایه‌گذاران پروژه‌های منطقه ۲۲ قابل توجه کرده است.

اطلس ۲ از آن دسته پروژه‌هایی است که باید با نگاه سرمایه‌گذاری و پیش‌خرید بررسی شود؛ زیرا ارزش واقعی آن فقط به قیمت امروز وابسته نیست و عواملی مانند مبلغ واریزی، اقساط باقی‌مانده، حق امتیاز، سرعت ساخت و زمان تحویل در محاسبه قیمت تمام‌شده اهمیت زیادی دارند.

مشخصات پروژه خاتم اطلس 2

پروژه خاتم در یک بلوک و در مجموع ۱۴ طبقه طراحی شده است. ساختار ساختمان شامل ۱۱ طبقه مسکونی، یک طبقه لابی و دو طبقه منفی است که برای پارکینگ و فضاهای خدماتی در نظر گرفته شده‌اند. سازه پروژه نیز بتنی است.

در اطلاعات جدیدتر پروژه، تعداد واحدها ۸۸ واحد مسکونی اعلام شده و تیپ‌های ۱۰۰، ۱۲۰ و ۱۴۰ مترمربع نیز برای پروژه معرفی شده‌اند؛ با این حال، در برخی معرفی‌های قدیمی‌تر تعداد ۱۰۸ واحد و متراژ ۱۲۰ متر به‌عنوان تیپ اصلی درج شده بود. به همین دلیل، برای خرید باید تیپ و تعداد واحد را بر اساس آخرین مدارک تخصیص و اطلاعات تعاونی بررسی کرد.

یکی از ویژگی‌های مهم پروژه، تک‌بلوک بودن آن است. این موضوع نسبت به مجموعه‌هایی که چندین بلوک با تعداد زیادی واحد دارند، می‌تواند از نظر تراکم و مدیریت ساختمان شرایط متفاوتی ایجاد کند.

واریزی امتیاز پروژه خاتم

یکی از مهم‌ترین بخش‌های خرید اطلس ۲، تفکیک واریزی به پروژه از حق امتیاز است. خریدار صرفاً با پرداخت مبلغ امتیاز مالک یک واحد آماده نمی‌شود؛ بلکه مبلغی که قبلاً توسط عضو به پروژه پرداخت شده، همراه با حق امتیاز انتقالی، اقساط باقی‌مانده و هزینه‌های احتمالی آینده باید در محاسبه قیمت واقعی ورود به پروژه لحاظ شود.

تا اسفند ۱۴۰۳، مبلغ واریزی اعضای پروژه برای یک امتیاز حدود ۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان برآورد شده بود. در برخی اطلاعات به‌روزشده بعدی، مبلغ واریزی حدود ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون تومان اعلام شده است.

البته واریزی به‌تنهایی معیار مناسبی برای مقایسه امتیازها نیست. رتبه عضو، تیپ واحد، طبقه‌ای که در آینده انتخاب می‌شود و هزینه‌های باقی‌مانده می‌تواند باعث شود دو امتیاز از یک پروژه با وجود واریزی مشابه، ارزش یکسانی نداشته باشند.

اقساط پروژه خاتم

در سال ۱۴۰۳، اقساط پروژه خاتم به‌صورت دوماهه و حدود ۱۲۲.۸ میلیون تومان اعلام شده بود. طبق برنامه آن زمان، اقساطی در ماه‌های آبان، دی و اسفند ۱۴۰۳ در نظر گرفته شده بود. این اقساط علی‌الحساب بودند و ادامه پرداخت‌ها می‌توانست با توجه به هزینه‌های ساخت پروژه تغییر کند.

اما این عدد را نباید به‌عنوان قسط فعلی پروژه در نظر گرفت. در اطلاعات به‌روزتر منتشرشده در سال ۱۴۰۴، ساختار پرداخت پروژه با ۱۲ قسط و میانگین حدود ۱۶۸ میلیون تومان برای هر قسط اعلام شده و مبلغ پیش‌پرداخت نیز بسته به طبقه و جهت واحد حدود ۴.۵ تا ۶ میلیارد تومان عنوان شده است.

بنابراین هنگام خرید امتیاز اطلس ۲، مبلغ درج‌شده در آگهی را به‌تنهایی بررسی نکنید. باید مشخص شود خریدار دقیقاً چه میزان واریزی انجام داده، چه مقدار قسط باقی مانده و آیا اقساط آینده علی‌الحساب هستند یا مبلغ آنها در قرارداد تثبیت شده است.

زمان تحویل پروژه اطلس 2 برج خاتم مرواریدشهر

زمان تحویل پروژه اطلس ۲ در برنامه‌های منتشرشده پایان سال ۱۴۰۵ پیش‌بینی شده است. با توجه به سابقه توقف پروژه، این تاریخ را بهتر است یک موعد پیش‌بینی‌شده در نظر گرفت و نه تضمین قطعی تحویل.

پروژه در گذشته به دلیل مشکلات مربوط به جواز ساخت با وقفه مواجه شده بود. طبق توضیحات منتشرشده درباره روند پروژه، زمین در سال ۱۳۹۸ خریداری و عملیات ساخت آغاز شده بود، اما پس از ابطال جواز و سپری‌شدن زمان برای دریافت مجوز جدید، عملیات ساخت با تأخیر مواجه شد. افزایش هزینه مصالح نیز باعث شد ادامه پروژه نیازمند اصلاح شرایط مالی و اقساط باشد.

این سابقه برای کسی که قصد خرید امتیاز دارد اهمیت زیادی دارد، زیرا زمان تحویل در پروژه‌های تعاونی باید براساس سرعت واقعی ساخت و نه فقط تاریخ درج‌شده در آگهی ارزیابی شود.

سازنده پروژه اطلس 2

سازنده پروژه اطلس ۲، تعاونی مسکن آشیان آفرین آسایش است. این تعاونی در سال ۱۳۹۱ به ثبت رسیده و پروژه خاتم یکی از پروژه‌های اصلی آن در منطقه ۲۲ محسوب می‌شود.

تعاونی آشیان آفرین آسایش علاوه بر پروژه خاتم، پروژه‌های دیگری را نیز با نام اطلس معرفی کرده است. با این حال، برای ارزیابی اعتبار تعاونی باید توجه داشت که پروژه‌های قبلی، سرعت اجرا، میزان تأخیر و پروژه‌های تحویل‌شده را جداگانه بررسی کرد؛ صرف داشتن چند پروژه به‌تنهایی نشان‌دهنده تحویل موفق آنها نیست. در اطلاعات منتشرشده درباره این تعاونی نیز پروژه خاتم به‌عنوان پروژه در حال ساخت معرفی شده و سابقه پروژه تحویل‌شده گسترده‌ای برای آن ثبت نشده است.

دسترسی‌های اصلی پروژه خاتم (اطلس ۲)

پروژه خاتم در مرواریدشهر شمالی قرار گرفته و یکی از نقاط قوت آن، دسترسی به محورهای اصلی منطقه ۲۲ است. پروژه در محدوده‌ای نزدیک به بزرگراه حکیم و در مجاورت شهرک دانشگاه مرواریدشهر قرار دارد.

از نظر دسترسی شهری، ارتباط با بزرگراه حکیم و محورهای اصلی مرواریدشهر باعث می‌شود رفت‌وآمد به بخش‌های مختلف منطقه ۲۲ و غرب تهران نسبتاً مناسب باشد. باغ گیاه‌شناسی ملی ایران و مجموعه هزار و یک شهر نیز از شاخص‌های مهم اطراف محدوده پروژه محسوب می‌شوند.

با این حال، برای بررسی موقعیت یک پروژه، صرفاً نزدیک بودن به بزرگراه کافی نیست. مسیر خروج از خود شهرک، وضعیت خیابان‌های اطراف و شرایط ترافیک در ساعات پرتردد نیز باید در زمان بازدید حضوری بررسی شود.

فروش امتیاز اطلس 2

فروش امتیاز اطلس ۲ با فروش یک آپارتمان آماده تفاوت اساسی دارد. در این معامله، خریدار در واقع جایگاه و حقوق قراردادی یک عضو پروژه را دریافت می‌کند و باید قبل از معامله دقیقاً مشخص شود چه میزان از هزینه پروژه پرداخت شده و چه تعهداتی برای خریدار جدید باقی مانده است.

در سال ۱۴۰۳، حق امتیاز پروژه برای اعضای مختلف بسته به رتبه‌بندی حدود ۱.۳ تا ۱.۴ میلیارد تومان اعلام شده بود و علاوه بر آن، مبلغ واریزی نیز باید به معامله اضافه می‌شد.

در اطلاعات جدیدتر، ارزش حق امتیاز بسته به شرایط فرد و موقعیت امتیاز متفاوت گزارش شده و مبالغ بالاتری نیز در بازار مشاهده می‌شود. بنابراین نمی‌توان یک قیمت واحد برای تمام امتیازهای اطلس ۲ اعلام کرد.

برای خرید امتیاز، چهار عدد باید همزمان محاسبه شود: قیمت انتقال امتیاز، واریزی قبلی عضو، اقساط باقی‌مانده و هزینه‌های احتمالی تا زمان تحویل. بعد از جمع این موارد است که می‌توان قیمت تمام‌شده واقعی را با آپارتمان‌های آماده مرواریدشهر مقایسه کرد.

نظر کارشناسی املاک کلبینو

از نگاه کارشناسی املاک کلبینو، پروژه خاتم یا اطلس ۲ را باید یک پروژه تعاونی با پتانسیل قابل بررسی اما همراه با ریسک اجرایی دانست. مهم‌ترین نکته مثبت آن، موقعیت پروژه در مرواریدشهر شمالی، تک‌بلوک بودن ساختمان و نزدیک بودن به موعد پیش‌بینی‌شده تحویل است. از طرف دیگر، سابقه توقف پروژه و تغییر شرایط مالی نشان می‌دهد که خریدار نباید تنها براساس قیمت ورود تصمیم بگیرد.

برای سرمایه‌گذاری، مهم‌ترین معیار، قیمت تمام‌شده است. ممکن است امتیاز پروژه در نگاه اول ارزان‌تر از یک واحد آماده به نظر برسد، اما وقتی حق امتیاز، واریزی، اقساط، ضریب طبقات، هزینه مرغوبیت و هزینه تجهیز واحد را کنار هم قرار دهیم، اختلاف واقعی می‌تواند کمتر از چیزی باشد که در تبلیغات دیده می‌شود. در پروژه خاتم حتی هزینه تجهیز واحد و ضرایب مربوط به طبقه و مرغوبیت نیز در محاسبات نهایی اهمیت دارند.

از نظر سکونت نیز باید توجه داشت که پروژه برای تحویل فوری مناسب نیست و خریدار باید تا پایان عملیات ساخت منتظر بماند. در مقابل، برای فردی که افق سرمایه‌گذاری چندساله دارد و توان پرداخت اقساط پروژه را دارد، بررسی این امتیاز می‌تواند منطقی باشد؛ البته به شرط اینکه وضعیت حقوقی امتیاز، میزان تعهدات مالی و روند واقعی پیشرفت پروژه قبل از معامله بررسی شود.

جمع‌بندی

پروژه خاتم مرواریدشهر یا اطلس ۲ یکی از پروژه‌های تعاونی منطقه ۲۲ است که در بخش شمالی مرواریدشهر ساخته می‌شود و توسط تعاونی آشیان آفرین آسایش اجرا شده است. ساختمان پروژه در قالب یک برج ۱۴ طبقه با ۱۱ طبقه مسکونی طراحی شده و سازه آن بتنی است. موعد تحویل پروژه پایان سال ۱۴۰۵ پیش‌بینی شده، اما با توجه به سابقه توقف پروژه، بهتر است خریدار این تاریخ را به‌عنوان برنامه پروژه در نظر بگیرد و پیشرفت واقعی را نیز بررسی کند.

برای خرید امتیاز اطلس ۲، مهم‌ترین نکته این است که قیمت امتیاز را با قیمت واحد آماده مقایسه نکنید. قیمت واقعی زمانی مشخص می‌شود که حق امتیاز، واریزی انجام‌شده، اقساط آینده و سایر هزینه‌های احتمالی تا تحویل را با هم جمع کنید. این روش به خریدار کمک می‌کند بفهمد پروژه واقعاً برای بودجه و هدف سرمایه‌گذاری او مناسب است یا گزینه‌های دیگری در منطقه ۲۲ ارزش بیشتری دارند.

منابع تحقیق: اطلاعات پروژه و شرایط پرداخت از معرفی پروژه اطلس ۲ در تهران‌برج و کارگزاری ۲۲، مشخصات و به‌روزرسانی‌های پروژه و تعاونی از منابع تخصصی پروژه‌های منطقه ۲۲، و اطلاعات تکمیلی بازار از صفحات معرفی پروژه بررسی و تطبیق داده شده‌اند.